【横浜市】相続不動産を一括査定に出す前に知っておくべき5つの現実
「高値査定だから売れると思った・・・」
相続した不動産の売却を検討しているものの、
「まずは一括査定で相場を知ろう」とお考えではありませんか。
確かに不動産一括査定は
複数社の査定額を無料で比較できる便利な仕組みです。
しかし実際には、
高額査定を信じて契約した結果、何度も値下げすることになった
電話営業が止まらず精神的に疲れてしまった
結局どこが本当のことを言っているのか分からなかった
というご相談も少なくありません。
特に横浜市内での相続不動産は、
通常の売却とは事情が大きく異なります。
本記事では、
横浜市で相続不動産を売却する際に
一括査定を利用する前に知っておくべき実態を現場目線で解説します。
横浜市で相続不動産の売却が増えている背景
横浜市は政令指定都市の中でも
高齢化が進んでいるエリアの一つです。
特に横浜市中区・南区・西区・保土ヶ谷区などの
横浜市の中心部では、古くから建築されている
築50年以上の戸建てが多くなっております。
以下、空家件数上位の区
■ 中区（約11.2%）
■ 南区（約10.5%）
■ 西区（約10.1%）
■ 保土ヶ谷区（約9.6%）
■ 緑区（約9.3%）
■ 横浜市平均（約8.7%）
■ 港北区（約6.3%）
※総務省「e-Stat」参照（令和5年）
横浜は歴史がある分、
古くからの土地や家屋が多く点在しております。
そして現代社会の課題では
横浜市内の実家を相続したものの・・・
・築年数が古すぎて利用できない
・権利関係が複雑で売却しづらい
・ゴミ屋敷になってしまっている
といった理由から売却相談が増加しております。
不動産は古ければ古いほど
法整備が整われていないことが多く、
現在の法令法規では単純に維持管理・売却できません。
横浜市の相続不動産が一括査定で失敗しやすい理由
① 癖あり物件が多すぎる現実
横浜市は傾斜地・旗竿地・再建築不可物件も多く、
エリア特性を理解していないと正確な査定は困難です。
一括査定の多くは机上査定（データベース査定）であり、
現地を詳細に確認せず価格を提示します。
例えば、
横浜市南区、中区では密集している家屋が多く、
以下のような個別課題があり、売却するまでに
法整備、インフラ整備を近隣の方と整える事案が一般的です。
「上下水配管が他人の敷地を経由している」
「建物が未登記のまま」「違法建築になっている」
「借地権の地代滞納」「未接道による再建築不可」等々・・・
上記のように、
不動産売却は国が定めている路線価による価値とは別物の
実際に売却するとしたらどうなる？が軸になってきます。
結果として、
「実際に売り出したら全く売れない」という事態が起こります。
② 高額査定は“選ばれるための価格”である可能性
一括査定は複数の不動産会社が競争する仕組みです。
当然ながら、最も高い査定額を出した会社が選ばれやすくなります。
しかしその価格が「売れる価格」とは限りません。
実際に横浜市内でも、
契約後すぐに
「やはり相場が厳しいので値下げしましょう」
と段階的に価格を下げるケースは少なくありません。
最初から値下げ前提の価格であることもあるのです。
もっと言ってしまえば、
「売却委任を取得すれば後は売れるのを待つだけ」
これが不動産業界が当たり前にある古き慣習です。
※これ以上は同業者に敵を作ってしますので、
個別に解説できるように会員システムを募作ろうと思います。
③ 実は専門性が欠けている不動産業者が多い！？
相続に関わる不動産を取り扱うにあたり、
前章でもあげたような複雑な解決課題があります。
「上下水配管が他人の敷地を経由している」
「建物が未登記のまま」「違法建築になっている」
「借地権の地代滞納」「未接道による再建築不可」等々・・・
一括査定の入力フォームでは、
こうした背景までは十分に伝わりません。
そして、こうした複雑な背景がある不動産を処理できない
不動産会社が一括査定には多数存在しています。
なぜ？不動産は専門でしょ？
このような疑問を持たれると思いますが、
実は不動産会社にもそれぞれの専門性が
多岐にわたることが理由になります。
詳しくは次回の記事で投稿しようと思いますが、
なぜ、一括査定サービスを導入しているのか？
が答えになってきます。
そもそも論になってしまいますが、
売却する側の方が知るべきは査定額でも
会社イメージでもなく業界の背景なのです。
→ 次回は「不動産業者が依存する一括査定の謎」について投稿します。
横浜市で相続不動産を後悔なく売却するための3つの視点
1. 査定額ではなく販売戦略を見る
いくらで売り出すのかだけでなく、
・誰に売るのか？
・どのように販売するのか？
・どのくらいの期間を想定するのか
などを具体的に説明できる会社かどうかが重要です。
2. 相続手続きまで理解しているか
相続登記、遺産分割協議、税務の問題など、
不動産売却は法律・税務と密接に関わります。
「売る」だけでなく「整理」まで見据えた提案ができるかどうかが分かれ道です。
3. 横浜市の地域特性を熟知しているか
横浜市は区ごとに特性が大きく異なります。
・青葉区のブランド力
・港北区の再開発エリア
・戸塚区の価格帯
・旭区の土地形状の特徴
机上のデータではなく、
地域を熟知しているかどうかが結果を左右します。
横浜市で相続不動産の売却にお悩みの方へ
相続した実家をどうするべきか。
一括査定に出すべきか、それとも別の選択肢があるのか。
その判断は、査定額だけでは決まりません。
・空き家のまま数年経っている
・兄弟で方向性が決まらない
・売却か活用か整理したい
・一括査定に出す前に意見を聞きたい
このようなお悩みがあれば、
まずは方向性を整理することが大切です。
当社は横浜市における相続不動産を専門に扱い、
売却ありきではなく「最適な出口戦略」をご提案しています。
一括査定に出す前のご相談でも構いません。
どうぞお気軽にご相談ください。
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