この家は再建築ができないらしい・・・
以前は建築できたのに何故？

ご相談を受けたのは普通の住宅街にある一戸建て。
資産処分として築40数年経過した戸建を売却希望。

売却にあたり不動産調査を進めていくと・・・

道路が原因で再建築ができない可能性が発覚

見た目は普通の道路で住宅も立ち並んでいます。
建築できないとは到底思えない雰囲気ですが、
建築基準法の接道義務を満たしていない事が原因でした。

今回の投稿は、この建築基準法における接道義務を満たしていない
不動産のうち「非該当道路」について投稿させていただきます。

「否該当道路」とは？
 

現実的に道路形状をしていても
建築基準法で認定された道路ではない道路のことです。

建築基準法の道路について
※リンク先、横浜市ホームページ

一見すると普通の道路でも行政が「認定」していない場合、
通常の方法では建築許可が取得できませんので、特別な許可
（救済措置）を取得してから建築申請する必要があります。

この許可のことを「43条２項2号許可（但書許可）」と言います。

不動産業者や建築関係者では43条許可は周知の内容ですが、
一般の方からすれば聞きなれない内容かもしれません。

そして昔は容易に許可が降りていたケースも多く、
いざ売却するという時まで気にされていない方がほとんどで
困惑する所有者様が後を断ちません。

このような土地のお悩みを抱える土地所有者様のために、
43条但し書き道路の基本的な考え方から、建築認定されるための条件、
申請の流れ、現場で気をつけたいポイント、実際の成功例・失敗例まで、
できるだけ分かりやすく整理してご紹介します。
 

「今の土地がどういう状態なのか知りたい」
「これからどう動けばいいのか整理したい」

そんな方に、ぜひ読んでいただきたい内容です。

【基礎解説】43条但し書き道路とは？
 

未接道でも再建築ができる“救済ルール”

「43条但し書き道路」とは
建築基準法上の道路に接していない土地でも、　
一定の条件を満たせば建築が認められる可能性がある制度のことです。

• 安全に通行できるか（幅員４m確保）
• 避難経路が確保できるか
• 周囲の環境に問題がないか

といった点を確認し、行政の認定や許可が得られれば、
建て替えなどが認められることがあります。

これが「43条但し書き」という制度です。

この制度は自治体によって運用が異なるため、
同じような土地でも地域によって判断が変わることがあります。

そのため、まずは所在地の自治体ルールを確認することが大切です。

認定されている道路かどうかを確認するには？

行政が管轄する建築指導課で確認可能

対象不動産を管轄する市区町村にある
建築審査、管理を管轄する場所で確認が可能です。

一般的には役所内にある「建築指導課」という場所です。

ここに建築基準法上の道路か否かを聞けばすぐに確認が可能です。

市区町村によってはインターネット上で
建築基準法上の道路種別を確認する事ができます。

建築基準法で定められていなかったら？

再建築の見込みがあるかは役所で分かる場合と、
現地調査を進めないと判明しない場合があります。

後者の場合、不動産業者に確認を依頼すれば
測量士や建築士と連携を取り再建築の見込みを調査してくれます。

ただし、測量士や建築士の協力を得る以上、
再建築の可否に関わらず費用発生するものとお考えください。

私道所有者の協力が必要になる

43条但し書き許可には私道所有者の協力や同意が必要になります。

この際に大きな課題となるのが
所有者全員に印鑑証明書を用意してもらう事です。

これは市区町村や対象地によっても違いはありますが、
43条許可には上記の条件が必要になるケースが多いです。

私道所有者全員がこの事を理解していれば良いのですが、
世代交代した所有者の場合は本制度の説明からスタートとなるので
非常に時間と労力がかかります。

許可申請の流れ

まずは事前相談から始めましょう

事前相談では、
測量図、配置図、現況写真、隣地同意書、建物計画の概要などをそろえて正式申請へ進みます。
審査の途中で追加資料を求められることも多いため、スケジュールには余裕を持たせておくと安心です。

主な必要書類

自治体によって差はありますが、一般的には次のような書類が必要になります。

申請書、位置図、公図、測量図、現況図、建物配置図、断面図、
現況写真、隣地同意書、排水計画書、避難経路の説明資料などです。

場合によっては、消防署の意見書や道路管理者の確認資料、
近隣説明の記録などを求められることもあります。

こちらも行政によって違いがあります。

どのくらい時間がかかるの？

審査期間はスタートから半年はみておきたいです。
特に、審査会の日程や追加資料の有無により想定より長引くこともあります。

もちろん同意を得るための時間で話がこじれて長引くこともあります。

費用はどれくらいかかる？

申請そのものの手数料は大きくありませんが、実際にはその前後で費用がかかります。
たとえば、測量費、図面作成費、専門家への報酬、隣地との調整にかかる実費などです。

特に、土地家屋調査士や建築士、場合によっては弁護士のサポートが必要になることもあるため、
総額ではそれなりの費用になることもあります。

まずは無料相談などを活用し、必要なサポートの範囲を見極めるのがおすすめです。

不許可になる場合も？

43条但し書きの申請は、出せば必ず通るものではありません。
実際には、次のようなケースで不許可になることがあります。

通路の幅が実際には狭すぎる場合や、避難・消防活動に支障があると判断される場合、
隣地の協力が得られない場合などは許可を得られないこともあります。

大切なのは、関係者（私道所有者）との調整を丁寧に行うことが、成功への近道になります。

売却価格への影響

どのくらい評価が変わるの？

４３許可が必要になる土地は「再建築不可」が前提にあるので、
一般的には価格が下がりやすい傾向にあります。

仮に「相続した実家を売る」といった場合、
再建築できる見込みの確認から行います。

前段で解説したように
「道路の測量を行い４m確保できているのか？」
「所有者の同意が得られるのか？」
などの要件を満たせていることを確認できないと
販売する事が難しくなります。

買取業者と仲介、どちらがよい？

43条許可が必要になる場合、
調査と状況次第で一般販売（仲介）も可能となります。

しかし複雑な状況下では、
難しい内容を理解した上で買取してくれる事業者がお勧めです。

※通常の仲介は高値で売れる可能性がありますが、
　売れるまでに時間がかかることがあり、買主のローン審査次第で話が進まないこともあります。

早く確実に売りたいのか、時間をかけても価格を重視したいのかによりベストが変わります。

まとめ

再建築不可の可能性があっても直ぐにあきらめる必要はありません。
土地の状況によっては、建て替え・売却・活用の可能性が見えてくることがあります。

大切なのは、まず正確な状況を確認することです。
当社では、電話相談・メール相談・無料相談を通じて、
今できることを分かりやすくご案内しています。

「うちの土地も相談していいのかな？」という段階でも大丈夫です。
まずはお気軽にお問い合わせください。

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