細い道路・古い家でも横浜市で売却する現実的な方法｜不動産社長が教える“再建築不可”対処法
「再建築できない家を相続した…」
はじめに｜「この土地、売れないんですよね…」というご相談が非常に多いです
こんにちは。不動産会社を経営し、横浜市を中心に300件以上の相続案件に携わってきた者として、今回は“再建築不可”物件についてお話ししたいと思います。
最近特に増えているのがこんなご相談です。
「父が残した家を相続したら、“再建築不可”だと言われました。もう売れませんよね…？」
答えは NO です。
たしかに制限はあります。でも、売れる可能性は十分にあります。
私たちはこれまで、
・幅1.5mの通路しかない旗竿地
・接道要件を満たさない古家
・老朽化が激しい空き家付きの土地
…など、いわゆる“売りにくい物件”を数多く売却してきました。
今日は「再建築不可でもどうやって売るのか？」を、できるだけわかりやすくお話します。
再建築不可とは？｜売れないと思い込んでいる方へ
「建て直しできない」けれど「使える土地」かもしれません
不動産業界でいう「再建築不可」とは、建物を一度壊してしまうと新しく建てることができない土地のことです。
これは建築基準法で定められた“接道義務（2m以上道路に接している）”を満たさないケースが多く、横浜市内にも非常に多く存在します。
建て替え不可＝売却不可
ではありません。
むしろ“建て替えできない古家付き”のままなら、活用価値のある投資用物件として、現金購入する人や買取業者が存在するのです。
横浜市で実際に売れた「再建築不可」物件の事例
細い路地の先にある家でも、買い手は見つかった
ある横浜市西区の例です。
築45年、接道1.2m、建ぺい率・容積率の条件も厳しいいわゆる“旗竿地”。
お客様は「取り壊しても土地として売れない」と諦めかけていました。
でも私たちは、建物付きのまま“訳アリ買取業者”に売却する提案を行い、
【180万円】で売却が成立しました。
想像以上の価格だったそうで、「処分費用がかかると思ってたので助かりました」と喜ばれました。
売却のための3つの選択肢｜再建築不可だからこそ知っておくべき方法
① “古屋付き”のまま売るという戦略
建物が残っているなら、無理に解体せずそのまま売り出すのも有効です。
なぜなら、買主側（買取業者や投資家）がその建物を倉庫・事務所・資材置場などとして活用できるからです。
ポイント：
- 解体費（100〜150万円）が不要
- “古屋有”として土地価格＋建物価値で査定できることもある
- 固定資産税の軽減（住宅用地扱い）を維持できる
② 再建築不可でも買い取ってくれる業者に売却する
当社でも対応している方法です。
再建築不可物件を専門に扱っている業者であれば、法的・構造的な問題を織り込み済みで価格提示してくれます。
社長の本音①「“これは売れない”と断られた後に、うちに相談が来ることが多いです。」
不動産会社すべてがこうした物件を扱えるわけではありません。
むしろ、「うちでは取り扱っていません」と断られるケースが圧倒的に多いのが現実です。
③ 隣地と“合わせて売る”という選択肢もある
再建築不可でも、隣地と一緒に売却すれば接道要件を満たせることがあります。
いわゆる“抱き合わせ売却”というやり方ですね。
この場合は、境界確定や測量、隣人との交渉などが必要になりますが、
うまくいけば“建て替え可能な土地”として売れる可能性がグッと上がるのです。
注意点｜再建築不可物件の売却で気をつけたいこと
再建築不可の説明義務を怠ると、トラブルになります
売却時には「この物件は再建築不可です」と明示する義務があります。
これを隠してしまうと、後々トラブルの元になります。
→ 契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の問題で損害賠償請求を受けることも。
接道の確認・役所での調査も必要です
横浜市では、再建築の可否を調べる際に
「道路種別」「接道長さ」「幅員」などを区役所で調べる必要があります。
弊社では無料でこの調査代行も行っています。
よくある質問（FAQ）
Q：そもそもなぜ再建築不可の家があるんですか？
A：昔の建築時点では合法だったが、法改正で“不可”になったケースが多いです。
Q：住宅ローンが使えないと売れない？
A：一般の買主には不利ですが、現金購入を前提とした投資家・買取業者は多数存在します。
Q：査定のとき、何を準備すればいいですか？
A：登記簿、固定資産税の納税通知書、建物の写真があれば十分です。
Q：相続放棄した方が良いですか？
A：よほど税金・債務が重くない限り、放棄前に“売却査定”するのがベストです。
まとめ｜再建築不可でも、売却の道は必ずある
最後に私からお伝えしたいのは、
“売れない土地”ではなく、“売り方のわからない土地”があるだけだということ。
私たちは、再建築不可やゴミ屋敷といった訳アリ物件を数多く売却してきました。
横浜市での実績があるからこそ、地域特有の条例や事情にも対応できます。
まずは写真1枚からでも構いません。
“これは無理かも”と思っている方こそ、ぜひ一度ご相談ください。
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