「この土地、道路に接していないんです…」

はじめに｜「再建築不可」と言われて諦めていませんか？

こんにちは。横浜市で相続不動産や“訳アリ”物件の売却支援を行っている不動産会社の代表です。

土地売却の相談を受けていると、一定数いらっしゃるのが――

「相続した土地が、どこにも接道していないんです…」
「不動産会社に“売れません”と断られたけど、何とかしたくて…」

という方。

このような物件は「未接道（みせつどう）」と呼ばれます。
そして、建築基準法の観点からは“再建築不可”に該当する可能性が高い土地です。

ですが、結論からお伝えします。

● 未接道でも、売却は可能です。
● ただし、“通常の売り方”では売れにくいのも事実です。

この記事では、横浜市で実際に未接道物件の売却を支援してきた立場から、
売却の現実・注意点・可能性のある活用方法について、本音でお伝えします。

未接道物件とは？再建築不可との関係もわかりやすく解説

「建築基準法に定められた“道路”に接していない土地」

原則として、建物を建てるには幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。

それを満たしていない土地を「未接道」と呼びます。
つまり、建物の建て替えや新築ができない＝再建築不可物件となるのです。

なぜ売れにくいと言われるのか？

• 建築・建て替えができないため利用が限られる
• 銀行ローンが通らないことが多い
• 法的な瑕疵があるため敬遠されがち
• 接道交渉が必要で専門知識が求められる

社長の本音①「売れないのではなく、“売り方が限定される”んです。」

横浜市で実際に売れた未接道物件のリアル事例

① 隣接する住宅とセット売却で1,680万円成約

横浜市旭区、未接道の宅地（約20坪）を、隣地所有者に交渉。
その家の駐車場スペースとして活用提案し、既存住宅とセットで販売→1,680万円で売却成立。

② 現況そのままで資材置き場として現金買取

港北区の裏手にある変形地。接道なし。
法人オーナーが資材保管スペース用地として買取（650万円）。

③ 通路交渉で接道確保 → 再建築可能にして売却

中区でのケース。隣地所有者と通路幅2m確保の合意を得て、法的な接道義務をクリア。
測量・協議に時間をかけたが、再建築可能土地として1,980万円で売却。

未接道物件を売却する3つの方法

① 隣地所有者への“直接交渉”で売却を目指す

未接道物件は、隣接地の所有者にとって最も価値がある可能性があります。

• 隣地と一体化して整形地になる
• 駐車場や庭、倉庫として活用できる
• 通路確保により自身の土地も再建築可能になることがある

→ 売却前に隣地と接点を持つことが重要です。

② 未接道でも使える“特殊用途”を提案して売却

例：

• 倉庫・資材置き場
• 駐車場・バイク置場
• 太陽光設置用地
• トランクルーム事業用地

買主が“住むための土地”ではなく、“事業に使える土地”と見ると価値が生まれます。

③ “訳アリ不動産”専門の買取業者へ売却

当社でも行っている方法です。未接道のような「再建築不可」を前提にした不動産投資・買取ルートがあります。

メリット：

• 現況のまま売却できる
• 法的整理が不要（測量・開発不要）
• スピード売却（最短7日）

デメリット：

• 価格は一般相場の5〜7割程度になる可能性あり

売却前に必ず確認しておきたい3つのポイント

① 登記簿と現況が一致しているか？

未接道物件は、昔からの“私道”や“農道”のまま登記されているケースも多くあります。
まずは登記・測量を確認して、権利関係の整理から始めましょう。

② “再建築不可”でも例外になるケースがある

下記のような場合、一部の建築が認められる可能性があります：

• 建築基準法43条ただし書き適用（特定行政庁の許可）
• 2項道路に準ずる私道への接道
• 一団の土地として再開発可能な計画

※判断は非常に専門的なため、不動産＋行政書士レベルの知識が必要です。

③ 相続登記を済ませておくと交渉がスムーズ

「誰の土地か明確になっていない」状態だと、買主も購入をためらいます。
未登記でも相談は可能ですが、売却手続きを進めるためには名義整理が必須です。

よくある質問（FAQ）

Q：再建築不可と言われました。本当に売れますか？
→ 売れます。買主層や用途を限定する必要はありますが、現金化は可能です。

Q：近隣に迷惑をかけてしまうような土地ですが大丈夫？
→ トラブル予防のため、丁寧な調整・説明を行えば問題ありません。

Q：隣地と交渉する際に同席してもらえますか？
→ もちろん対応可能です。提案資料の作成や、測量士・行政書士との連携も行います。

Q：固定資産税が上がるのが心配です。
→ 活用できない土地は「宅地評価外」として税金が安くなることもあります。状況を確認しましょう。

まとめ｜“道に接していない土地”でも、活用できるルートはあります

未接道というだけで「売れない」と言われてしまう時代は、もう終わりに近づいています。
いまや、不整形地や再建築不可、心理的瑕疵など、“訳アリ物件”を求める買主層が確実に存在します。

社長の本音②「不利な条件は、“伝え方”と“買い手の選定”次第で資産に変わります」

どうか、価値のない土地だと決めつけないでください。
横浜市内で未接道の土地を相続・売却された方、まずは一度、私たちにご相談ください。

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• 隣地交渉・通路確保・測量サポートも対応
• 現況のまま売却可能（解体・整地不要）
• 横浜市内全域での訳アリ物件売却実績多数

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執筆：LikeStyle株式会社

　　　代表　鈴木　悟史