先ず井戸そのものは、法律で必ず埋め戻さなければならないと定められているわけではありません。しかし、放置すると次のようなリスクが生じます。

2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりました。そして、「井戸」自体がどのような契約不適合責任に該当するのかをご説明します。

井戸で問題になりやすいのは、次のようなケースです。

• 井戸の存在を知りながら、重要事項説明書や契約書に記載しなかった
• 「埋め戻し済み」と説明していたが、実際には不十分な埋め戻しだった
• 売主自身も井戸の存在を知らなかったが、後から発覚した

契約不適合責任が認められると、買主は売主に対して、修補(埋め戻し工事など)の請求、代金の減額請求、契約の解除、損害賠償請求のいずれかを求めることができます。

井戸を埋め戻す際は、単に土を入れて塞ぐだけでは不十分です。一般的には、次のような手順で進められます。

1. お祓い(井戸神様への儀式):地域や家庭によっては、埋め戻し前に神主による祈祷を行う慣習があります
2. 排水・清掃:井戸内の水を抜き、内部を清掃する
3. 通気管の設置:地中のガスや空気を逃がすため、竹筒やパイプを通気管として立てる
4. 埋め戻し:砕石や土砂で、空洞ができないよう丁寧に埋める

費用目安数万円から十数万円程度(井戸の深さや直径、立地条件によって異なります。業者や地域差があります)

井戸に関連して、もう一つ気をつけたいのが「心理的瑕疵」です。

心理的瑕疵とは、物件そのものに物理的な欠陥はなくても、過去の事件・事故など、買主が心理的に嫌悪感を抱く事情があることを指します。

井戸が絡む代表的なケースとしては、次のようなものがあります。

• 過去に井戸への転落事故や、水難事故があった
• 井戸を用いた事件性のある出来事があった

このような事情がある場合、告知義務の対象となる可能性があります。国土交通省が公表している「不動産取引における心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」では、告知が必要な場合の考え方が示されています。詳細な該当性は個別事情によるため、該当しそうな事情がある場合は、必ず不動産会社や弁護士に確認してください。

また、井戸は神仏のように扱っている方も少なくないので、そういう意味でも井戸の取り扱いには十分配慮をもっておくことが望ましいです。